かずさ不動産鑑定/ブログ

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習志野市

物件概要

 (公示地 習志野市の最高商業地)2017年 (公示地 習志野市の最高住宅地)2017年
番号習志野5-2番号習志野-1
価格 857,000円/㎡価格 277,000円/㎡
所在地津田沼1-2-23所在地津田沼1-7-15
最寄駅JR総武本線津田沼駅
100m
最寄駅JR総武本線津田沼駅
700m
敷地の利用状態SRC(鉄骨鉄筋 コンクリート造) 7F店舗兼事務所敷地の利用状態W2F住宅


習志野市の地域概要

(1)沿革
明治36年町制施行後、市場町(現:津田沼)・大久保・実籾地区に騎兵連隊や鉄道連隊等の軍施設が設置され、軍郷として発展した。戦後、当該施設は千葉工業大学・国立習志野病院(現:千葉県済生会習志野病院)など、文教・医療施設に転用された。昭和29年8月の市制施行後は、わが国の高度経済成長に伴い、千葉県の北西部,都心から30km圏内に位置する交通利便性が注目されて東京のベッドタウンとして発展し、この間、京葉港埋立地の袖ケ浦・秋津・香澄地区には大規模住宅団地が誕生した。東西8.9km・南北6.2km・市域面積は20.99k㎡で、主に文教住宅都市としての特性を有する。

(2)人口の状態
千葉県常住人口調査
年月日       人口(増減率)人        世帯数(増減率)世帯
平成25年5月1日 165,664(+0.27%)71,887(+0.71%)
平成26年5月1日 167,531(+1.13%)73,340(+2.02%)
平成27年5月1日 168,652(+0.67%)74,528(+1.62%)
平成28年5月1日 170,371(+2.00%)76,509(+2.92%)
昭和29年8月の市制施行当時は3万人余にすぎなかった人口は、昭和37年から昭和45年にかけて袖ケ浦団地の誕生もあり、急激に増加した。その後人口増加率は鈍化し、ここ最近はほぼ横這い傾向で推移している。年齢構成を見ると、年少人口(0~14歳)の減少傾向と対照的に老年人口(65歳以上)は増加傾向にあり、高齢化率は平成28年3月末日現在約22.5%となっている(習志野市住民基本台帳)。

(3)交通施設の状態
鉄道は、JR総武線・JR京葉線・京成電鉄本線・新京成電鉄線の4路線8駅で、特にJR総武線「津田沼」駅は朝夕に東京メトロ東西線が乗り入れ、また、新京成電鉄線との乗換駅として1日に約10万人強の乗車人員がある県内第5位のターミナル駅である。バスは、京成バス・新京成バス・レインボーバス・千葉シーサイドバスの4社が主にJR津田沼駅を起点に運行し、コミュニティバス「ハッピーバス」も京成津田沼駅・京成大久保駅を起点に2路線運行している。

(4)道路整備の状態
国道は14号・296号・357号・京葉道路・東関東自動車道の5路線、県道は「長沼・船橋線」「幕張・八千代線」「千葉・鎌ケ谷・松戸線」「千葉・船橋海浜線」「津田沼停車場線」の5路線がある。事業認可を受けている都市計画道路は、3・4・11号大久保鷺沼線、3・4・4号藤崎花咲線、3・3・1号東習志野実籾線、3・3・3号藤崎茜浜線の4路線である。東日本大震災による袖ケ浦・香澄地区と秋津地区の一部ほかの市道復旧工事は平成27年度終了した。

(5)上下水道ガス等の整備状態
【上水道】JR総武線を境に北側が市営、南側が県営。普及率は共に約99%超である。【都市ガス】市営で、市全域に100%供給されている。【下水道】現在処理区域面積約1,595ha・処理人口16.0万人・普及率94.5%(平成28年3月末)。下水道については、東日本大震災により国道14号以南の袖ケ浦・香澄地区において一時使用制限が行われたが、本復旧工事は平成26年7月に完了済である。

(6)商業施設の状態
中核的商業施設はJR津田沼駅周辺に形成されており、北口に『パルコ』『イトーヨーカドー』『イオン』等の大型店舗が集中し、南口には『ザ・ブロック』(ユザワヤ・丸善等)、『モリシア津田沼』(イオン・ヤマダ電器等)が存し、県内でも有数の商業施設の集積地となっている。また、『ガリバーワオタウン幕張店』(芝園1丁目・2.7ha・中古車展示台数約350台)が平成24年7月に、『ジョーシン電機新習志野店』(茜浜1丁目)が平成24年10月に、『東武ストア津田沼店』(京成津田沼駅南口・売場面積1,080㎡)が平成24年11月に、『奏の杜フォルテ』(売場面積5,718㎡)が平成25年4月に、東習志野6丁目の隣接地の船橋市には『カインズホーム船橋習志野店』(船橋市習志野4丁目・売場面積12,200㎡)が平成26年11月に開業し、近年郊外型大規模商業施設のほか、駅周辺地区にも立地が目立っている。東習志野7丁目南西端で敷地約1.4ha・売場面積3,394㎡の複合店舗(ユニクロ)が平成27年10月開店した。

(7)商圏及び顧客の状態
JR津田沼駅周辺の商業地域については、顧客の年齢層や所得層も多彩であるが、日用品の購入がほとんどであり、高額商品については東京都内及び千葉・船橋の大型店への顧客流出が見られる。京成本線・新京成線駅前の商業地域については、その背後住宅地が主な商圏であり、狭い範囲に限られており、顧客も地元客が中心である。JR新習志野駅周辺のホームセンターや家具等の大型専門店については、自動車利用により比較的広範囲な商圏を有している。

(8)将来の動向その他
土地区画整理事業については、JR津田沼駅南口特定土地区画整理事業(施行面積約35ha、計画人口約7千人、総事業費約150億円、組合設立認可日:平成19年7月27日、施行期間:平成19~27年度)が平成27年8月換地済みである。JR津田沼駅に近いゾーンには商業施設や複合サービス施設等が,その背後には高層・中層・低層住宅や近隣公園が配置されている。商業街区では、平成25年4月に複合商業施設『奏の杜フォルテ』が開業し、スーパーの「ベルク」ほか「奏の杜クリニック」等が出店している。住宅街区では、総戸数721戸の『ザ・パークハウス津田沼奏の杜』や総戸数62戸の『ザ・パークハウス津田沼奏の杜テラス』のマンション分譲が行われ、完売した。現在は、総戸数869戸の『ザ・レジデンス津田沼奏の杜』が登録販売中である。更に、平成26年7月末には商業ゾーンに『津田沼南口クリニック』が完成済である。また、市が掲げる「ペアシティ構想」(JR津田沼駅・新京成新津田沼駅周辺とJR新習志野駅周辺からなる2大都市拠点を形成する構想)により、両地域には今後、高質な都市機能を備えた広域的な業務・商業の拠点としての役割が期待される。東習志野地区の一部では土地利用が工業系から住宅系等へ用途の移行が進み、東習志野2丁目(JFE建材跡地)において大規模マンション『ユトリシア』(敷地約6.3ha、全5棟、総計画戸数1,453戸)の開発が進行中である。